Como a Califórnia pode construir 3,5 milhões de novas casas

Alfred Twu Blocked Unblock Seguir Seguindo 8 de janeiro

O novo governador da Califórnia, Gavin Newsom, pediu que a Califórnia construa 3,5 milhões de novas casas nos próximos cinco anos como parte de um " Plano Marshall para habitação " para reduzir os custos de habitação e a falta de moradia. Por décadas, a Califórnia adicionou empregos mais rapidamente do que construiu habitações, e é isso que seria necessário para restaurar o equilíbrio e acabar com a escassez.

visualizando 25% mais casas até 2025! (e esperamos pelo menos 25% de aluguel mais barato!)

Isso é o equivalente a nove novos San Franciscos (quer morar no SF 10.0?), Ou um novo LA County. Soa ambicioso.

Vamos construir outro desses, o que poderia dar errado?

Não é um fã de expansão? Talvez você possa imaginar arranha-céus sem fim, como em Los Angeles de Blade Runner , em 2019 .

Não é tão dramático assim. Olhe para isto de outra maneira. Existem atualmente 14 milhões de lares na Califórnia. Adicionando mais 3,5 milhões é um aumento de 25%.

Aumentar o suprimento de moradias na Califórnia em 25% é similar a adicionar um quarto a uma casa de 4 quartos. Nós podemos fazer isso.

Como é atualmente a habitação da Califórnia?
14 milhões de lares
– 60% de casas unifamiliares
– 20% de moradias, duplex e pequenos apartamentos até 9 unidades
– 20% grandes edifícios com 10 ou mais unidades

Se diminuirmos isso para um bairro de 1.400 casas (1 / 10.000 do estado), seria algo como isto.

1 / 10.000 da carcaça existente da Califórnia

Adicionando 25% mais casas

Uma maneira é distribuir uniformemente. Unidades residenciais acessórias (apartamentos em lei) brotariam nos quintais. Expandiu uma casa em um fourplex. Em um bloco típico de 20 casas, construa uma nova casa a cada ano e você atingirá sua meta de 25% até 2025.

Nas áreas urbanas, fica mais desafiador. A densificação significaria substituir estacionamento e habitação existente. Algumas cidades garantem benefícios de relocação de inquilinos e o direito de voltar a morar em um dos novos apartamentos com o mesmo aluguel. Isso ainda é perturbador e causa preocupações sobre a gentrificação.

Aumento de 25% distribuído uniformemente

Além disso, provavelmente não deveríamos adicionar mais casas em áreas com risco de incêndios florestais ou aumento do nível do mar, e também há muitos lugares longe de empregos que talvez não sejam atraentes. Os lugares onde a escassez de moradias é pior é em cidades costeiras como o Vale do Silício, onde estão os novos empregos .

Que tal colocarmos alguns highrises no Vale do Silício? Embora haja um punhado de propostas que fazem isso, como o projeto Kylii em Santa Clara , as torres são raras por vários motivos.

Todo mundo vive naquele único prédio

Primeiro, há custo. A construção highrise pode custar mais do dobro e as casas produzidas custam milhões. Então, há a paisagem política – a altura é uma questão delicada. Embora a legislação do Senado 50 proponha mais moradias em áreas “ricas em empregos”, o Senado não pretende alterar os limites de altura existentes nessas áreas, e mesmo perto dos aumentos na altura do trânsito estão limitados a apenas alguns andares. Finalmente, nem todo mundo quer viver em um highrise.

E aqueles apartamentos de seis andares que parecem estar subindo por toda parte? É provável que você tenha visto pelo menos um desses prédios de apartamentos de estilo “fast-casual” de blocos sendo construídos em uma estação de trânsito perto de você, substituindo um posto de gasolina ou shopping center.

Um par de yimblocs

Estes são mais baratos de construir do que highrises, mas ainda caro – em San Francisco, os custos de construção por si só podem ser mais de US $ 400.000 por apartamento . Adicionar em terra, design, financiamento, taxas de impacto da escola, permitir custos de revisão, etc, eo custo total chega a US $ 700.000 ou mais – mais do dobro do que uma renda média pode pagar.

O que torna esses edifícios caros é que um terço do espaço é ocupado por corredores, escadas, lobbies e garagens. Seu tamanho grande também significa longos períodos de construção (mais juros pagos em empréstimos para construção) e muitos executivos bem-pagos para gerenciar o projeto.

Embora esses prédios pequenos sejam uma parte importante do oleoduto habitacional da Califórnia, eles não podem fazer o trabalho sozinhos.

A construção de 3.500.000 novas residências na Califórnia levará um mix de abordagens. Alguns lugares, especialmente perto de empregos e trânsito, terão grandes edifícios. Alguns receberão unidades residenciais de acessórios de baixo custo e duplexes. E alguns lugares, como bairros históricos densos ou lugares rurais periféricos, verão pouco ou nenhum desenvolvimento novo.

Toda a abordagem acima

Pagando por isso – a pergunta de US $ 2 trilhões

Com um custo médio de meio milhão cada, 3,5 milhões de novas casas custarão cerca de US $ 2 trilhões para serem construídas. (Eu arredondei para incluir custos adicionais para transporte, serviços públicos, etc.) A maioria seria financiada pelo setor privado, embora os governos estaduais e locais também estejam investindo bilhões em moradias populares.

Atualmente, a Califórnia constrói cerca de 100.000 casas por ano. O aumento de até 700 mil residências representaria mais de US $ 300 bilhões em novas atividades por ano – um aumento de 11% na economia do estado de US $ 2,7 trilhões . Não o suficiente para nos tornar os 4 maiores do mundo , mas ainda uma taxa enorme para uma economia avançada. Com o timing certo, a construção de moradias acessíveis poderia nos levar à próxima recessão .

Quem vai construí-lo?

Durante a Grande Recessão, a maioria dos trabalhadores da construção civil estava desempregada e muitos encontravam novos empregos, mudavam-se ou aposentavam-se. Atualmente, cerca de 100.000 californianos trabalham na construção civil . Encontrar as 3,5 milhões de novas residências até 2025 precisaria de algumas centenas de milhares mais – quase o suficiente para dar emprego a todos os californianos desempregados.

Construção de novas moradias, levantando as existentes.

Nós ainda vamos precisar de controle de aluguel

3,5 milhões de novas residências podem resolver o problema da habitação no nível estadual, mas em bairros de alta demanda, como aqueles próximos ao centro, os aluguéis continuarão altos. Controle de aluguéis, congelamentos de aluguel e outras leis anti-goivagem fazem parte de uma estratégia mais ampla de “ Proteger-Preservar-Produzir ” que a Comissão Metropolitana de Transportes da Bay Area e outras organizações defendem.

Habitação para Todos!

Vamos fazer isso – já fizemos isso antes

Em meados da década de 1980, a Califórnia construiu 200.000 a 300.000 novas residências por ano , quando a população do estado era cerca de 2/3 do que é hoje. 3,5 milhões de novas casas nos próximos anos é uma meta atingível, e uma que devemos trabalhar.

O modelo do SketchUp usado para criar os diagramas acima pode ser baixado aqui .

Texto original em inglês.