Habitação Justa ou Falácia: A Natureza Complexa da FHA

Jeddadiah Tomas Blocked Desbloquear Seguir Seguindo 5 de janeiro

O patrimônio da habitação é indiscutivelmente uma das fontes de riqueza mais significativas do agregado familiar médio nos Estados Unidos. A Federal Housing Administration (FHA), criada pelo Congresso em 1934 para garantir hipotecas privadas, tornou a casa própria acessível a muitos compradores em potencial deixados de fora do mercado imobiliário. Na superfície, foi elogiado como um estimulador econômico e um programa de assistência bem-sucedido. Ao mesmo tempo, olhando mais profundamente em sua história e implementação, vemos constantemente maneiras pelas quais dificultou a compra de imóveis para muitos grupos de potenciais compradores. Em nosso atual clima político, está se tornando mais fácil ver como alguns dos aspectos restritivos da FHA podem voltar a surgir.

Como corretor de imóveis, muitos de meus clientes usam empréstimos garantidos pela FHA. Com um baixo pagamento e requisitos de pontuação de crédito menos rigorosos, é um programa de assistência que ajuda aqueles que poderiam ser incapazes de se qualificar para empréstimos imobiliários convencionais, inclusive eu.

Ao receber minha carta de pré-aprovação da FHA, minha excitação e sentimentos de defesa negligenciaram as condições auxiliares e a história associada à FHA e as implicações que ela tinha para minha hipoteca.

Para começar, o PMI, ou Premium Mortgage Insurance, é uma taxa recorrente anexada aos seus pagamentos mensais, servindo para proteger o credor no caso de inadimplência em seu empréstimo. Aproximadamente 36% dos compradores de imóveis usam o financiamento da FHA; Desses, quase 60% são negros e latinos. O PMI pode ser visto como uma taxa de serviço adicional que é desproporcionalmente suportada pelos compradores de cores, um tema que vemos recorrente ao longo da história da própria FHA.

Embora as tendências indiquem que os empréstimos garantidos pela FHA tendem a ficar inadimplentes a uma taxa ligeiramente superior à dos empréstimos convencionais e do VA, o diferencial da taxa é responsável pela presença do próprio PMI como variável mitigadora? Lembre-se, este é um encargo financeiro externo recorrente acima das taxas normais de hipoteca. Por que as instituições de crédito precisam de uma camada extra de proteção? Eles já retêm os direitos sobre a propriedade da mesma maneira que faria com qualquer outro empréstimo inadimplente: Eles revendem para obter lucro adicional, independentemente de quantos pagamentos bem-sucedidos foram feitos pelo mutuário. Qualquer perda real no processo de recuperação pode ser contabilizada em sua demonstração anual de lucro / prejuízo fiscal. Qual é o risco real incorrido?

Para o mutuário, no entanto, o ônus adicional é de natureza punitiva, pois limita sua capacidade de construir estabilidade financeira devido aos pagamentos mais altos e hipotecas mais longas. Por exemplo, ao longo da vida do meu empréstimo, como é atualmente construído, acabarei pagando um adicional de US $ 64.000,00 acima das taxas normais de hipoteca. Se a qualquer momento, eu padrão; Eu perco tudo.

A FHA, em sua essência, opera principalmente como um programa de assistência ao consumidor, ou existe uma intenção dúbia embutida em seu design? Parece expandir o acesso à propriedade de casa mantendo simultaneamente indivíduos em risco … em risco.

Estamos falando de um programa apoiado pelo governo que beneficia tanto a economia geral quanto o mutuário individual. Aumento das vendas de casas leva a um maior crescimento econômico e confiança do consumidor em geral. Lembre-se, aproximadamente 36% do total de vendas de casas são financiadas pela FHA. O mercado precisa de seus compradores de FHA para um crescimento saudável e sustentável e, posteriormente, também se beneficia dos defaults. A propriedade padrão pode entrar novamente no mercado várias vezes a preços de venda maiores, ao mesmo tempo em que também oferece suporte a uma rede de setores relacionados.

A justificativa para o PMI está alinhada com a tendência de suportar as pessoas economicamente desfavorecidas com custos relativamente mais altos, quando comparadas às contrapartes mais ricas, especialmente no que diz respeito aos empréstimos. Esse conceito, conhecido como a pena de pobreza, refere-se às formas sutis e diretas pelas quais as comunidades de baixa renda são marginalizadas dentro do sistema de mercado. A origem do programa FHA em si confere credibilidade a esse conceito.

Embora o programa FHA tenha revolucionado com sucesso o caminho para a posse de imóveis para segmentos específicos da população, ele também foi fundamental na produção de uma estrutura de empréstimos que cultivava a segregação racial em bairros que ainda existem hoje.

"Um governo que oferecesse essa recompensa aos construtores e credores poderia ter exigido o cumprimento de uma política de não discriminação", escreveu Charles Abrams, especialista em estudos urbanos que ajudou a criar a New York City Housing Authority. “Em vez disso, a FHA adotou uma política racial que poderia muito bem ter sido extraída das leis de Nuremberg”. *

Através de uma política conhecida como redlining, a prática de se recusar a voltar hipotecas nos bairros com base na composição racial e étnica, juntamente com a criação de juízos de bairro chamados CC & Rs (convênios, condições e restrições), a FHA foi efetivamente tornado inacessível para as comunidades de cor, ao mesmo tempo em que amplia a acessibilidade da casa própria para contrapartes brancas.

Os CC & Rs são limitações contratuais impostas pelas associações de bairro ou pelos próprios construtores / desenvolvedores. Como são essencialmente contratos entre particulares, eles têm mais latitude e podem ser mais restritivos do que os códigos de zoneamento da cidade. As casas que se qualificaram sob o programa estavam predominantemente localizadas em bairros que redigiram CC & Rs racial e etnicamente restritivos, especificando quem poderia possuir e / ou morar em casas dentro de seus limites. Ao mesmo tempo, os bairros que careciam desses CC & Rs eram tipicamente considerados não qualificados para um empréstimo da FHA.

“Nenhuma pessoa, exceto as da raça caucasiana branca, usará, ocupará ou residirá em qualquer propriedade residencial no terreno acima descrito, ou em qualquer futura subdivisão dela, exceto quando empregado como servo ou doméstico em uma casa branca. Inquilino ou dono caucasiano. ”- Casa construída em 1964; Davis California

No processo de aumentar a proliferação da casa própria como uma pedra fundamental da crescente classe média americana, a FHA foi cúmplice em restringir segmentos alvo da população de participar por negar abertamente hipotecas baseadas em raça e etnia. Através desta lente, podemos ver como a FHA desempenhou um papel significativo na legalização e institucionalização do racismo e da segregação.

O Fair Housing Act de 1968 proibiu a discriminação baseada em raça, cor, religião, sexo, deficiência, status familiar ou origem nacional nos termos, condições ou privilégios de venda ou locação de uma residência. Foram necessários 34 anos de esforços incansáveis de ativistas dos direitos civis e um ato abrangente de congresso para estabelecer acessibilidade igual à FHA.

A Fair Housing Act efetivamente suprimiu as práticas de redlining e discriminatory através de substituições legais, embora não reestruturar o FHA nem reescrever CC & Rs existentes. A maioria das casas mais antigas vendidas hoje ainda inclui divulgações com palavreado discriminatório original intacto. As legalidades de manter tais cláusulas são neutralizadas pelos mandatos da lei de habitação justa e de direitos civis semelhantes.

Em nosso clima político atual, existe uma narrativa crescente de que estamos vivendo em tempos pós-raciais, portanto, regulamentos não discriminatórios são mais onerosos do que relevantes. A administração Trump apoia consistentemente e advoga por políticas que eliminem provisões de prestação de contas, particularmente no que diz respeito a práticas discriminatórias, sob o pretexto de simplificar um governo inchado.

No início deste ano, o secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Ben Carson, começou a se afastar das investigações sobre reclamações relacionadas, indicando que o governo está considerando a revogação de regulamentações especificamente projetadas para evitar a discriminação de moradias. Na semana passada, foi relatado que o governo Trump pretende reverter as regulamentações implementadas para proteger contra a discriminação com base no “impacto desigual”.

Em 2015, o Supremo Tribunal dos EUA determinou que a Lei de Habitação Justa permite alegações de impacto díspar como uma função criticamente importante, particularmente em relação à FHA e sua capacidade de erradicar práticas discriminatórias. Em apoio à decisão, a Procuradora-Geral Loretta Lynch advertiu que “as alegações de impacto díspares continuam a ser um mecanismo necessário para erradicar a discriminação na habitação e nos empréstimos”. Os teóricos legais dissidentes há muito que se debruçam sobre o princípio do impacto caminhos para abordar o preconceito e a intenção discriminatória em um nível sistemático.

Contra o cenário atual de uma erosão gradual dos direitos civis, é fundamental reconhecer que a natureza dúbia do projeto da FHA não é nem intencional nem acidental. Enquanto trabalhava para ampliar a propriedade da casa e aumentar a economia; agiu simultaneamente para restringir segmentos específicos da população através de quaisquer meios legais disponíveis em todo o arco de sua existência. Os efeitos de tais restrições ainda perduram hoje.

Historicamente falando, as comunidades de cor têm enfrentado barreiras sistêmicas e sistemáticas para a posse da casa. Quando revertemos as proteções aos direitos civis, permitimos que as políticas racistas sistemáticas ressurgem. Se as proteções oferecidas pelo Fair Housing Act forem desmanteladas lentamente, é concebível que os CC & Rs mencionados anteriormente tenham uma precedência legal.

As ramificações de tal ocorrência seriam sentidas pelos possíveis ocupantes e proprietários atuais e futuros. Os residentes serão removidos de suas casas ou impedidos de comprar / alugar devido à sua raça ou etnia? Veríamos um ressurgimento em redlining? A FHA está atualmente aumentando os prêmios do PMI, protegendo seu papel em sustentar o mercado imobiliário ao custo de seus mutuários, muitos dos quais vêm de comunidades marginalizadas para começar. No caso da suprema corte de 2015, o juiz Kennedy advertiu que a importância da Fair Housing Act era sua função de reconhecer e erradicar práticas discriminatórias dentro de um setor da economia da nação. Ao moldar a política daqui para frente, não podemos minimizar a capacidade diferenciada de intenção discriminatória e a precedência histórica que determina a responsabilidade de criar caminhos igualmente acessíveis para todos os compradores de imóveis.

Políticas de não-discriminação não são menos relevantes hoje como no passado. Proteger e nutrir nosso compromisso com a igualdade exige que fortaleçamos continuamente nossas proteções aos direitos civis e agimos diligentemente quando elas estão ameaçadas.

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* Coates, T. (2014). O caso para reparações . [online] O Atlântico. Disponível em: http://www.theatlantic.com/magazine/archive/2014/06/the-case-for-reparations/361631/ [Acessado em 31 de dezembro de 2018]

Texto original em inglês.